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“小產權房”為何屢禁不止 2018-11-20 09:20:58  來源:人民網-人民日報

山西長治市的市民來信反映,在長治,“小產權房”屢禁不止,尤其是城市周邊,大量開發建設,導致房地產市場無序發展,群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。

近年來,國家相關部門就明確要求對在建、在售的“小產權房”堅決叫停,嚴肅查處。國家有關部門反復申明,建設、銷售、購買“小產權房”均不受法律保護,對違法建設、銷售“小產權房”問題要堅決遏制。

所謂的“小產權房”,不僅得不到法律的認可保護,還容易滋生各類矛盾糾紛。對讀者反映的問題,記者進行了采訪調查。

長治城市周邊“小產權房”很常見,市民已見怪不怪

新鑫園小區坐落于長治市郊區北部的小辛莊村,共4棟高層住宅樓,部分房屋在村民內部流轉,部分對外銷售。11月上旬,記者到此了解情況時,恰巧遇到銷售人員,他表示:“銷售價格每平方米3000元左右。購房是和村委會簽協議,鄉鎮出具證明并蓋章。”“最好全款付清,不能按揭做房貸,或者走消費貸款,先墊上。”“沒有房產證,都是‘小產權房’。”

“小產權房”并非一個法律概念,指的是一些村集體或者開發商在集體土地上建設的房屋,沒有依法辦理手續,業主也難以取得房產證。即便如此,記者在長治市城區周邊走訪發現,多個村莊均建有“小產權房”,少則一兩棟,多則七八棟。比如在長治市郊區西部的蔣村,3棟新樓矗立在村頭,很多業主都在忙裝修,這些都是“小產權房”,但已全部售出,無剩余房源。

根據土地管理法,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,是農村集體經濟組織成員才能享有的權利。因此,一旦購買“小產權房”,不但不能退,更不得交易。而記者采訪調查發現,在長治,對外銷售“小產權房”較為常見。

長治市郊區西部的暴馬村,2012年以來集資建設了一批6層高的樓房,取名暴馬家苑小區。多位村民反映:“先緊著本村人,再對外銷售,一般就是和村里簽個協議,都是小產權,沒有大紅本(房產證)。”由于該小區房屋已全部賣出,村委會的一位值班人員介紹了一種迂回方式:“現在只能和村民私下交易,不能過戶、辦證,房產還得在本村村民的名下,但歸你實際占有。”

與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會的名義注冊成立金湛房地產開發有限公司,隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國際小區,部分房屋用于村民回遷安置,部分對外銷售。截至目前,該小區已建設、銷售多年。

依照現行法律,建設、銷售房地產項目,必須首先申請獲得《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》,即俗稱的“五證”。

記者看到,金湛·上城國際小區售樓處已被前來咨詢買房的群眾擠滿,還有一些群眾在咨詢臺前排隊。售樓處墻上掛著長治市國土局郊區分局對該項目用地的預審意見、長治市郊區發改局對該項目申請報告核準的批復,均不是法律規定的“五證”。對此,售樓人員坦承“土地證還沒有”,并表示目前已納入城中村改造,相關手續正在辦理。

采訪調查中,記者還隨機和一些市民、房產中介人員進行了交流,發現他們普遍對“小產權房”見怪不怪。多位出租車司機反映,郊區的樓盤基本都是“小產權房”。一位蔣村的業主說:“在長治郊區,大多都是小產權,沒有大紅本。”

“小產權房”風險大隱患多,購房者權益難以得到保障

穿行于小區、售樓處、房產中介,人流熙熙攘攘,雖然是“小產權房”,但一些小區入住率還比較高。在暴馬村、蔣村,幾位業主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產權房”的“致富經”:本村村民購買村集體開發的房屋,有價格優惠,將來再以市場價格賣出,從中賺取差價。

當被問及相關部門來查住房手續怎么辦?小辛莊村一位雜貨店老板說:“本村村民購房的,都有村里頒發的綠本。外村人來買房,如果愿意在繳納房款的基礎上再交一筆錢,就可以取得一個村里頒發的藍本。將來遇到問題,我們可以拿這些去協調。”實際上,這些所謂的“綠本”“藍本”并非真正合法有效的產權證。

記者在采訪調查中,聽到不少“小產權房”購買者的擔憂和抱怨:10年拿不到房產證;落戶、上學等很多事情都辦不了;而且房子不能合法過戶、抵押,保值、升值都受影響。

長治市民韓女士于2016年4月購買了金湛·上城國際小區的一套房子,約定當年年底交房,可是一拖再拖,直到今年5月才拿到鑰匙。“購房時只是和湛上村村委會簽了一個收據式的協議,一張A4紙,我們的任何權益都沒寫,將來遇到問題怎么辦?所以我們要求重新協定一份正規合同,這事兒至今沒辦妥。”

由于“小產權房”并非正規商品房,司法機關不能以適用商品房買賣的法律法規,處理涉及“小產權房”的案件,購房人權益難以得到保障。

4年前,長治市民段女士在長治市郊區的老頂山鎮趙凹村購買了一套“小產權房”,并支付了房款。該房產項目本是村委會、開發商合伙建設,后來村委會不再與開發商合作,收回了原先承諾由開發商銷售的1棟樓。“我買的房子就在這棟樓”,段女士說,“找開發商,他們不退錢,拿不著錢,村委會又不交房,我不知道該怎么說理!”據她反映,遇到類似麻煩的有30多戶。

監管不力是“小產權房”屢禁不止的重要原因

上述“小產權房”的風險隱患,長治市政府相關部門也有認識。國土局認為:“‘小產權房’不要買,業主利益容易受到損害。”住建局指出:“沒有手續的開發商,就意味著得不到及時監管。如果開發商資金鏈斷裂,就可能出現跑路,導致爛尾工程;如果開發商偷工減料,就可能出現質量安全問題,成為豆腐渣工程。”房產服務中心表示:“一是損害房地產市場的健康發展,二是損害群眾的利益,三是損害政府的公信力,甚至滋生腐敗問題。”

各部門對于“小產權房”的風險和隱患認識如此一致,長治市政府部門采取了哪些措施?

記者在采訪中了解到,為規范房地產的開發建設,近些年來長治市采取了一系列措施,比如規范城中村改造項目、開展“兩違”(違法占地、違法建設)整治,其中都涉及清理整治“小產權房”的內容。據多個部門反映,“杜絕增量、消化存量”是當前清理“小產權房”的一個重要原則。

那么,長治市的“小產權房”問題為何依然屢禁不止?

近年來,城市周邊的土地上長出這么多“小產權房”,長治市國土部門發現了嗎?采取了哪些整治措施?面對記者提問,國土局局長李勇沒有給出明確答復,他表示:“主要是先前經濟發展需求過快過急,項目急著上馬導致的。”

長治市規劃局副局長郭敏說:“這是歷史積累起來的,從前項目‘先上車后買票’的現象比較普遍。”

長治市住建局局長范連星認為,一是開發商、村委會的違法違規成本低;二是這些房產項目沒有依規繳納土地出讓金,價格相對低。還有一個原因,就是各部門管理不到位、監督不到位。各家都有自己的管理機制、信息系統,但是缺乏共享,部門合力還沒有完全形成。

長治市房產服務中心主任程琦,以前擔任過縣紀委書記,接觸過一些村干部違規用地的案件。他分析,代表村集體管理經營土地的村委會應該負主體責任,他們至少沒有履好職盡好責;其次,不論什么建設,都是在土地上搞的,作為國家明確規定的土地監管部門,國土部門也沒有盡到應有職責;第三,其他相關部門,如規劃、房管等,從維護群眾利益的角度,日常工作中發現相關問題了,也有向組織匯報的責任。

長治市規劃局局長張俊杰提及當地去年籌建的城市綜合執法局,他介紹,“取得規劃許可的項目,我們會事中事后監管。但是對于那些沒來辦手續、沒有取得許可的項目,監管不再歸我們了,應該由城市綜合執法局負責。”

此外,記者在長治市郊區、城區多處樓盤走訪,發現這里不僅有“小產權房”,還有不少開發商開發建設的房地產項目也是手續不全。在新城市花園、鹿港國際、梅園商貿、御景·孔雀城等多個小區的售樓處,銷售人員對“五證”不全問題毫不避諱。御景·孔雀城、梅苑商貿等小區的銷售人員還說:“未批先建、先售,在長治都是這樣搞的!”

長治市如何化解房地產市場存在的問題,切實整治相關亂象,維護群眾整體利益?本報將繼續關注。

■編后

不折不扣保證政策落實

“小產權房”屢禁不止,未批先建先售等問題,不但違反了土地和城鄉建設管理法律法規,擾亂了土地市場和房地產市場的正常秩序,還影響了新型城鎮化和鄉村振興的健康發展,讓中央相關的政策精神在當地走了樣、落了空。

如今在一些地方,有令不行、有禁不止的現象時有發生。對上級決策部署,總是找理由搪塞、想辦法變通。面對利益,有的只盯“小算盤”,看不到全國一盤棋;面對職責,有的只求眼前無過,不求長遠有功;面對“難啃的硬骨頭”,有的能躲就躲,能推就推。今天報道的“小產權房”屢禁不止的現象,一定程度上反映了這些問題。

改革發展的阻力,往往是“難啃的硬骨頭”;化解防范風險,往往要處理一些久拖不決的棘手問題。全面深化改革的關鍵時期,更須不折不扣落實中央各項決策部署,保證政令暢通。面對各種困難和挑戰,尤其需要“舍我其誰”的擔當和決心。

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